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發佈時間：2009-05-11 17:55:41  

我從當兵退伍後就開始買房子，但剛踏入社會時不太會精算貸款利息，手上只有五、六十萬元頭期款，就在新竹老家附近買了一間300萬元的預售屋，當時以為繳得起貸款。 


但當時利率平均達5%至6%，我的月薪卻只有三萬多，一個月光是房貸利息就一萬多元；後來房子蓋了一年多，利息就繳到受不了，只好把房子轉賣給父親，改租房子。 


我在1996年結婚，心想有個自己的家比較好，那時常在東湖高爾夫球場練習打球，單純以為球場靠近山區、空氣好，有空還可就近到球場打球，於是用390多萬元，在球場對面買了間15坪夾層屋；沒想到，又是另一次投資失利的慘痛經驗。 


剛開始汐止常淹水，但還淹不到東湖，但住了一、兩年，東湖也淹水了，感覺自己快要變成難民，忍了兩年，決定把房子賣掉；但淹水使得房價大貶值，賣了很久，賣不到好價錢，我又不愛把房子出租，放了一段時間之後，決定認賠約100萬元賣出，同時認知到夾層套房單價高，但增值率其實不好。 


接連兩次投資房產失利，但到2000年投資的兩間房子卻反敗為勝，年平均報酬率都超過兩成；那年我跑遍新店、淡水看屋，但周遭交通動線和生活機能不十分熟悉，擔心誤判，決定回歸熟悉的內湖和大直。 


當時美麗華購物中心還沒蓋好，在靠近永安國小附近有一批國宅在轉賣，晚上暗暗的，讓人有點害怕，但我認為，捷運通車後，將成為交通要道，且附近有學區，並且房子已裝潢好，不必再為裝潢傷腦筋，就以每坪17萬元、總價約715萬元（自備款200萬元）買下40多坪的國宅，但因公設比超過五成，室內空間其實只有20幾坪。 


買屋要有足夠自備款 


住了五年多後，我們夫妻倆加小孩已略嫌擁擠，此時大直房價起漲，決定將房子賣出，換大一點的。2006年1,100萬元賣出，五年內竟增值54%，若以當初自備款200萬元，賣出後拿回580萬元現金計算，換算年複利報酬，每年約賺取高達23%。 


同年我在大直看上一間約60坪大的房子，原屋主是一家上市公司的總經理，十一樓雙併獨棟，裝潢很棒，算是美式鄉村風，每坪買進單價40幾萬元、總價2,450萬元，我自備款約650萬元；至今住了三年，區內房價已漲到每坪50萬元，短短三年總價增值到3,000萬元，如果我現在把這間房子賣掉，可拿回1,200萬元，以當初投入650萬元自備款計算，每年約賺到超過兩成，投資報酬率相當不錯。 


以我四次買房子，從錯誤中學習的經驗，建議年輕人要買房子一定要有足夠的自備款，至少要準備三成，而且要精算自己的薪水是否足以支應七成房貸；其次盡量不要買預售屋，畢竟預售屋風險太高，較難掌握施工品質及住戶水平；並且少碰套房、夾層屋，除非要出租，否則套房增值空間很有限，應選兩房、三房以上的房子，比較有增值空間。 


新成屋或中古屋方面，我個人認為，新成屋這兩年受原物料上漲影響，房價已在高檔，上漲空間有限；相對的，十年以內、裝潢不錯的中古屋，不僅房價比較有議價空間，自己也不必再為裝潢傷腦筋。 


選地點要沉得住氣 


地點的選擇則要沉得住氣，挑選交通便利、有學區、周遭生活機能完善，僅剩20%至30%設施待開發的潛力商圈；尤其要迴避周邊有墳墓、殯儀館、飛機場、高壓電塔等設施，或人蛇混雜的夜市。 


我認為，投資房產雖然資金流動性較低，但若選對房子，即使生活突遭變故，要變現也不難。